Ključni motiv, ki lastnika vodi v oddajo strehe ali zemljišča, je vsekakor najemnina.

Pri najemu streh ali zemljišč za postavitev sončne elektrarne najemnine ne določata ponudba in povpraševanje oziroma njuno razmerje (tako kot je to običajno pri nepremičninskih poslih), ampak izključno kalkulacija ekonomske upravičenosti sončne elektrarne. 

Za investitorja je najbolj pomembna interna stopnja donosnosti investicije. Na srečo jo je mogoče zelo natančno predvideti. Investitor se mora sprijazniti z zmanjšanjem interne stopnje donosnosti investicije zaradi stroška najema. Investitor torej določi ciljno interno stopnjo donosnosti investicije in temu cilju se mora podrediti višina najemnine. Če zahteve lastnika strehe oziroma zemljišča niso skladne z omenjenim ciljem investitorja, do investicije ne more priti iz ekonomskih razlogov.

Višina najemnine [%]

Višina najemnine se praviloma določa v odstotku od dejanskih oziroma pričakovanih prihodkov iz naslova prodaje proizvedene električne energije iz naslednjih razlogov:

• dejanski prihodki iz naslova prodaje električne energije so enostavno dokazljivi skozi celotno dobo obratovanja sončne elektrarne,
• za lastnika strehe oziroma zemljišča je to najbolj otipljiv podatek, saj praviloma pričakuje udeležbo na prihodkih, ki so znani,
• pričakovane prihodke iz naslova prodaje električne energije je mogoče zelo natančno oceniti, kar je nujno v primeru, da se najemnina plača delno ali za cel čas najema vnaprej.

Realna pričakovana višina najemnina znaša od 4% do 7% prihodkov iz naslova prodaje proizvedene električne energije, najbolj pogosto pa se doseže najemnino v višini 5% prihodkov iz naslova prodaje proizvedene električne energije. Najemnina se najpogosteje plačuje letno na osnovi dokazil o prihodkih iz naslova prodaje proizvedene električne energije za preteklo leto.

Višina najemnine [EUR]

Ker se višina najemnine praviloma določa v odstotku od dejanskih oziroma pričakovanih prihodkov iz naslova prodaje proizvedene električne energije, jo lahko izrazimo v denarni enoti (EUR) le, če poleg odstotka poznamo še:

• letno količino proizvedene energije na 1 kWp moči sončne elektrarne (ta nikoli ne bistveno odstopa od 1,050 MWh/kWp),
• ceno zagotovljenega odkupa proizvedene električne energije na 1000 MWh (določena s strani države z uredbo),
• moč sončne elektrarne (za 1 kWp moči sončne elektrarne na strehi z naklonom potrebujemo približno 8 m² strehe, za 1 kWp moči sončne elektrarne na ravni strehi ali zemljišču pa približno 15 m² površine).

Vnaprej izplačana najemnina

Velikokrat je potrebno pred postavitvijo same sončne elektrarne izvesti določene posege višjih vrednosti neposredno na objektu, kot so:

• ojačitev ali zamenjava ostrešja,
• postavitev strelovoda,
• popravilo ali zamenjava primarne streše kritine,
• ...,

neposredne koristi teh posegov (ostrešje, strelovod, strešna kritina,...) pa ima lastnik objekta, saj se posegi izvajajo na njegovi lastnini. Lastnik objekta teh posegov praviloma ne želi financirati iz lastnih sredstev, ampak se ti posegi financirajo iz vnaprej delno ali v celoti izplačane najemnine. Lastniki streh oziroma zemljišč zahtevajo vnaprej delno ali v celoti izplačano najemnine tudi v naslednjih primerih:

• potrebujejo sveži kapital za investicije, ki niso povezane s postavitvijo sončne elektrarne,
• ne želijo nositi kakršnegakoli tveganja v zvezi s plačevanjem najemnine.

Zavedati se je potrebno, da včasih vnaprej izplačana najemnina za investitorja ni sprejemljiva zaradi manj ugodnega finančnega toka. 

Najemnina se praviloma izplača vnaprej le za največ 15 let tudi, če je najemna pogodba sklenjena za daljšo dobo. Razlog je v tem, da so odkupne cene z elektrodistribucijskim podjetjem pogodbeno določene za 15 let. Za obdobje po preteku 15 let pa niso znane. 

Vnaprej izplačana najemnina se praviloma diskontira na današnjo vrednost. Prihodki iz proizvodnje električne energije se v 15 letih nominalno ne bistveno znižujejo (zaradi rahlega naraščanja stroškov in rahlega padanja proizvodnje), vendar:

• je iz leta v leto najemnina v sicer približno isti višini vedno manj vredna (inflacija),
• je, iz vidika investitorja, vnaprej izplačana najemnina posojilo lastniku strehe oziroma zemljišča.

Diskontiranje je odvisno od investitorjeve ciljne letne donosnosti posojila. Lastnik strehe oziroma zemljišča, ki bi zahteval za 15 let vnaprej izplačano najemnino, bi dejansko prejel le sledeči odstotek petnajstkratnika nominalne letne najemnine:

• 69,20% (pri 5% diskontiranju),
• 58,85% (pri 7,5% diskontiranju) - najbolj običajno,
• 50,71% (pri 10% diskontiranju).